在房住不炒基调不变的背景下,本次房贷利率调整释放的信号是重点鼓励刚需、继续遏制投资投机需求。

5月15日,人民银行、银保监会发布通知,调整差别化住房信贷政策。对于贷款购买普通自住房的居民家庭,首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点,二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

这意味着首套房基准利率下调20个基点(0.2个百分点),此前规定为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)。背后是春节后楼市下滑延续,对宏观经济拖累效应加大;另外,近期头部房企违约风险仍在发酵,地方政府卖地收入大幅下滑,从“有效管控重点风险”角度出发,通过下调房贷利率推动楼市企稳回暖,也有很强的必要性和针对性同时,二套房房利率下限依旧为相应期限LPR加60个基点,表明房住不炒基调不变的背景下,本次房贷利率调整释放的信号是重点鼓励刚需、继续遏制投资投机需求

我们注意到,在此次首套房利率下限下调之前,已有一些城市和商业银行在下调房贷利率当前的房贷利率的决定机制共分为三个层面:首先是全国层面,首套房贷利率与相应期限的LPR挂钩,本次由此前的不低于相应期限LPR调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点,二套房贷利率不得低于相应期限LPR加60个基点。这是全国都要遵守的下限政策。

是城市层面,人民银行各省分支机构按照因城施策原则,指导省级市场利率定价自律机制,在全国政策下限基础上,确定辖内每个城市的贷款利率加点下限,这是本城市范围内都要遵守的下限。实践中,多数城市直接采用了全国下限,没有额外再做加点要求。最后是银行层面,各商业银行结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等情况,明确利率的定价规则,在各城市利率政策下限基础上,合理确定每笔贷款的具体加点数值,这是完全市场化的经营决策。

我们判断,本次首套房房贷利率下调,将带动部分城市银行房贷利率(包括部分二套房利率)更大幅度下调,进而巩固年初以来全国房贷利率整体下行势头,为年中或稍晚时候楼市企稳回暖积蓄动能。根据央行在一季度货币政策执行报告中披露的数据,3月居民新增房贷平均利率是5.49%,比去年12月下降0.14个百分点。这是去年年初以来居民房贷利率首次出现下行拐点

作为主导楼市走向的核心因素,房贷利率下调对居民购房成本影响很大。以100万房贷、等额本息偿还30年为例,房贷利率每下调10个基点,也就是0.1个百分点,月供就可以节省60元;如果下调100个基点,也就是1个百分点,月供可以节省600元,约占整个月供的10%左右。

我们预计,本次首套房房贷利率下限下调,结合更多城市限购松动,接下来地产调控还有进一步放松潜力。这将带动楼市年中或稍晚一些时候逐步具备企稳回暖的条件。这也是今年稳定宏观经济运行的关键所在

最后,本次首套房房贷利率下限下调,是针对房地产的定向调控措施,并不意味着接下来LPR报价下调及政策性降息(MLF利率下调)的空间封闭。当前宏观经济下行压力较大,地产下滑仅是部分原因,本疫情冲击影响全面且持续时间较长,而外部地缘政治升温带来的负面冲击更是短期内难以缓解。因此我们判断,作为“增量政策工具”的一部分,二季度降息降准有可能持续落地。

首席宏观分析师 王青 高级分析师 冯琳

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